2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），对推进REITs的蓬勃发展意义重大。

针对REITs在我国市场的快速发展，就REITs的产品特征、项目条件、常用交易结构、常规操作流程、项目尽职调查报告须包括的内容、项目评估要求、合规法律意见书要求等方面具体分析如下：

一、REITs的产品特征

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的相关规定，发行基础设施REITs的产品特征为：

（一）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

（三）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

（四）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

二、REITs的项目条件

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的相关规定，基础设施REITs拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：

（一）原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；

（二）主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；

（三）原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流， 投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；

（四）现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生， 不依赖第三方补贴等非经常性收入；

（五）中国证监会规定的其他要求。

三、REITs的常用交易结构介绍

（一）原始权益人设立基金产品，以“债+股”的形式投资项目公司并持有项目公司股权；

（二）管理人设立资产支持专项计划（SPV）向投资者募集认购资金；

（三）原始权益人向专项计划转让其持有的基金份额；

（四）项目公司以其底层资产运营收入通过专项计划发放证券本息；

（五）在专项计划进入处置期后，原始权益人作为优先收购权人承担对优先级证券的收购义务。

四、REITs的常规操作流程

（一）准备

1、内部决策

发起机构对设立私募REITs的必要性、可行性和基本方案进行内部讨论，并报公司管理层进行决策，通过后正式实施。

2、基本融资要素确定

确定中介机构后，发起机构需要与管理人、律师事务所、会计师事务所、信用评级机构等中介机构就基本融资要素进行深入讨论对内部决策阶段的基本方案进行细化和完善，确定交易结构、产品方案等基本融资要素，为执行阶段奠定基础。

（二）执行

1、中介机构尽职调查及评估

2、交易文件起草和讨论

REITs主要涉及以下交易文件，具体根据项目情况而定：

（1）《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》要求的公开募集证券投资基金注册申请文件；

（2）认购协议、风险揭示书；

（3）资产支持专项计划托管协议、私募投资基金托管协议；

（4）基金合同或信托合同；

（5）项目公司资金监管协议；

（6）资产支持专项计划法律意见书；

（7）资产支持证券信用评级报告。

3、内部流程履行

（1）内部有权机构同意公司设立REITs的决议；

（2）内部有权机构同意公司提供差额支付承诺及流动性支出的决议（如需）；

上述两个决议可以合在一起出具，内部有权机构一般为董事会和股东会，具体根据公司章程确定。

（三）监管审核

1、REITs监管机构主要包括证监会公司债权监管部、证监会派出机构、基金业协会、交易场所等。

2、REITs的监管审核流程包括：

（1）交易所事前审查；

（2）取得交易所无异议函后发起设立资产支持专项计划；

（3）专项计划成立后5个工作日内向基金业协会申请备案；

（4）管理人持备案证明办理交易所挂牌转让；

（5）专项计划存续期间进行日常报告；

（6）专项计划终止后向基金业协会报告。

（四）后续管理

1、后续管理

主要包括日常管理、风险监测、配合监管检查等工作，具体是督促资金集转付的相关工作，产品兑付兑息工作、信息披露工作、重要参与主体的日常监测及项目资料存档工作等。

2、信息披露

按照《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》，发起机构需配合管理人和信用评级机构等中介机构履行信息披露职责，定期向管理人提供《财务报告》《资产服务报告》等资料。

五、REITs项目尽职调查报告须包括的内容

（一）基础设施项目原始权益人及其控股股东、实际控制人，项目管理机构等主要参与机构情况；

（二）基础设施项目财务情况；

（三）基础设施项目对外借款情况，及基础设施基金成立后保留对外借款相关情况（如适用）；

（四）基础设施项目现金流的稳定性和历史记录，及未来现金流的合理测算和分析；

（五）已签署正在履行期内及拟签署的全部重要协议；

（六）安全生产及环境保护情况，及是否符合城市规划要求；

（七）基础设施项目法律权属，及是否存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务；

（八）是否已购买基础设施项目保险，及承保范围和保险金额；

（九）同业竞争、关联关系及关联交易等潜在利益冲突情况；

（十）基础设施基金是否可合法取得基础设施项目的所有权或经营权利；

（十一）可能影响基础设施项目运营的其他重要事项。

六、REITs的项目评估要求

（一）申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。

评估机构应当按照《证券投资基金法》第九十七条规定经中国证监会备案，并符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不得存在可能影响其独立性的行为。评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。评估机构在评估过程中应当客观、独立、公正，遵守一致性、一贯性及公开、透明、可校验原则，不得随意调整评估方法和评估结果。

（二）评估报告包括下列内容：

1、评估基础及所用假设的全部重要信息；

2、所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；

3、基础设施项目详细信息，包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；

4、基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；

5、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；

6、评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；

7、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；

8、可能影响基础设施项目评估的其他事项。

基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。

七、REITs的合规法律意见书要求

申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请符合条件的律师事务所就基础设施项目合法合规性、基础设施项目转让行为合法性、主要参与机构资质等出具法律意见书，聘请符合条件的会计师事务所对基础设施项目财务情况进行审计并出具报告。

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